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黄奇帆:泡沫性高房价伤害很大,房地产十大失衡须高度重视

时间:2020-12-28 09:30:00   作者:北大房地产班转发   来源:pkufangdichan.com   阅读:127   评论:0
内容摘要:房价是每个老百姓都关心的问题,过去二十年,中国房价持续上涨,很多人的收入增速跟不上房价,交首付都需要“六个钱包”才能凑够钱,而过去多次调控房价,却出现了越调控房价越涨的情况,为什么房价一直上涨?而引发出现房地产泡沫的原因,黄奇帆教授在自己的新书《结构性改革:中国经济的问题与对称》......

房价是每个老百姓都关心的问题,过去二十年,中国房价持续上涨,很多人的收入增速跟不上房价,交首付都需要“六个钱包”才能凑够钱,而过去多次调控房价,却出现了越调控房价越涨的情况,为什么房价一直上涨?

黄奇帆:泡沫性高房价伤害很大,房地产十大失衡须高度重视

而引发出现房地产泡沫的原因,黄奇帆教授在自己的新书《结构性改革:中国经济的问题与对称》中分析,房地产与实体经济中存在着十大失衡:

1.土地供需失衡

我国土地供应政策逐步收紧,2015年供地770万亩,2016年700万亩,2017年600万亩,地土供应少了,房地产用地就会更紧张。而每年批准供地中真正用于城市的只占三分之二,其中给房地产开发用地在全部建设用地只只占10%,低于欧美国家的15%,再加上有时大城市控制更紧,中小城市反而用地指标多一些,造成城市间资源配置不平衡。

2.土地价格失衡

过去十年M2从10多万亿增长到100多万亿,增长了10倍,一线城市房价也涨了十倍,从逻辑上看好像房价上涨是由货币膨胀造成的,但为什么有些商品是跌价的?这和供需关系有关,地价上涨也是房价上涨的一个重要原因,土地拍卖机制、土地供应短缺、旧城改造循环三个因素相互叠加,使地价不断上升。

黄奇帆:泡沫性高房价伤害很大,房地产十大失衡须高度重视

3.房地产投资失衡

按经学逻辑,一个城市固定资产投资,房地产每年不应超25%,正常情况下,一个城市每年房地产投资不应超过GDP的25。目前,全国32个省会城市和直辖市,房地产投资连续多年占GDP超60%的有,超40%的有16个,高于正水平。固定资产投资比重越高,失衡就会越严重。

4.房地产融资比例失衡

2011年,房地产贷款余额10.7万亿,占总贷款余额比例不到20%,而2016年房地产贷款余26.9万亿,占比超过了25%,这意味着全部金融资金有四分之一用于房地产,但对GDP的贡献只有7%,一些大型国有银行甚至有80%的增量贷款来自房地产,房地产绑架了太多金融资源,导致没有更多金我融“活水”进入实体经济。

5.房地产税费占地方财力比重过高

近些年,房地产税费在全部财政收入中占比约为35%,房地产税费属地方税、地方费,与地方财力相比较占比过高,全国10万亿地方税中,有40%与房地产有关,加上3.7万亿土地出让金,在13万亿地方财政预算收入中,有近8万亿与房地产有关,地方财力太依赖房地产。

6.房屋销售租赁比失衡

欧美国家在商业房屋中,销售和租赁约各占50%,而近十年我国开发的房产中90%以上是商品房、产权房,真正用于租赁的房子不到10%,市场结构是畸形的。

黄奇帆:泡沫性高房价伤害很大,房地产十大失衡须高度重视

7.房价收入比失衡

如果一个家庭用6至7年的家庭年收入买一套房,那就是合理的。但现实情况是,北京、上海、广州等一线城市的房价收入比已达40年左右,二线城市在25年左右,各种原因使房价收入比产生不均衡。

8.房地产内部结构失衡

一、二线城市土地供不应求,房产开发量供不应求,在限售情况下去化周期只有三四个月,而有些城市的库存去化周期为十几个月,甚至三四年,这是一种不均衡,是一种资源错配。

9.房地产市场秩序失衡

有些开发商为了利益,将规划为写字楼的用地改建为住宅,将工业用地也改为商业用地,将原定1比2的容积率改为1比3、1比4甚 至1比10,有些开发商搞售后返租,实际上就是高息揽储,有些开发商除了向银行贷款,还向理财资产、小贷公司,甚至向内部员工集资,这些乱象屡禁不止,亟待加强管理。

黄奇帆:泡沫性高房价伤害很大,房地产十大失衡须高度重视

10.房地产调控失衡

在经济下行的时候,一般会刺激房地产,在房地产泡沫积聚的时候,想稳住或者压一下,调控政策经常变动,这就无法形成稳定的市场预期。

而这些失衡会造成三个后果:

第一,房地产生成本高昂,会恶化实体经济投资环境,使实体经济脱实向虚;

第二,加速房地产泡沫积聚,社会上的资金不再流向实体经济,而是转向房地产;

第三,实体企业职工因房价过高买不起房,逼迫实体经济搬离高房价地区。

泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的,必须引起高度重视并认真加以解决。

黄奇帆被称为“最懂经济的市长”,他对中国经济,对房地产、金融行业都有深入的研究。

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